En el presente artículo, vamos a tratar la problemática actual, que está suscitando gran interés entre las Comunidades de propietarios, en el actual contexto de crisis en que nos encontramos, y la actuación a seguir por el secretario-administrador.
Continuando con la exposición, he de hacer mención a las obligaciones que todos debemos de conocer como propietarios, entre ellas resalto, la que nos interesa en este artículo 9 de nuestra LPH, el cual cito textualmente; “1. Son obligaciones de cada propietario; e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización…”
Tras esta pequeña introducción, y las obligaciones derivadas de vivir en comunidad, me dispongo a contestar algunas de las preguntas que diariamente se suscitan en las Juntas de propietarios, como secretario-administrador y Abogado, tras encontrarnos en la fatídica situación, cuando un vecino no cumple con sus obligaciones como comunero, creando incertidumbre y malestar entre el resto de propietarios, interrumpiendo la normal y correcta convivencia en la Comunidad.
Las preguntas con sus respuestas, son las siguientes;
- ¿Qué podemos hacer, en primer lugar, cuando un propietario deja de abonar sus cuotas comunitarias ordinarias o extraordinarias?
- En primer lugar, lo que aconsejamos es ponerse en contacto, el secretario-administrador, con el propietario moroso mediante una llamada telefónica, y un escrito en el que se refleje las cantidades que se adeudan. Si tras esta toma de contacto y primer aviso, no obtenemos resultados, tendríamos que pasar al siguiente paso.
- Este siguiente paso, supone convocar una junta de propietarios y acordar la liquidación de los recibos pendientes para autorizar al presidente para proceder a la reclamación judicial.
- Posteriormente a la celebración de la asamblea, se elaborará un burofax, en el que se notifica al propietario de la deuda pendiente a la fecha, mientras que por otro lado se emitirá un certificado de deuda por parte de la secretaria con el visto bueno del presidente y se le dará un plazo (acordado por los propietarios en junta) para proceder al pago. Si haciendo caso omiso a este aviso no abona los recibos se procederá a la reclamación judicial, mediante el procedimiento correspondiente.
- ¿Qué procedimiento judicial se debe aplicar en cada caso?
- Ante la reclamación judicial nos encontramos con varias opciones:
En función de la cuantía se procederá a la interposición de un juicio verbal (si las cantidades no superan los 6.000€) u ordinario (si las cantidades son superiores a los 6.000€). Igualmente se podrá acudir al procedimiento monitorio.
- ¿Si después del dictado de sentencia, no abona las cantidades que se le han reclamado en el procedimiento judicial, que cabe hacer por parte de la Comunidad?
- Si no procede de forma voluntaria, al abono de las cantidades reclamadas, se interpondrá la correspondiente demanda de ejecución en la que se solicita que se realice por parte del Juzgado una investigación de los bienes que tenga a su nombre, con el fin de saldar la deuda y hacer frente a las cantidades adeudadas, intereses legales del procedimiento y costas judiciales. En casos muy extremos por las cantidades que se reclaman, se puede llegar a embargar la vivienda o en su caso un embargo preventivo.
Como broche final a esta exposición, lo que juega en nuestra contra es el tiempo que tardan en cobrar las comunidades las deudas que se han devengado, debido a la acumulación de procedimientos que tienen los juzgados, lo que llevaría aproximadamente un año o dos para el cobro de los recibos que se han dejado de abonar a la comunidad. Igualmente, los procedimientos se pueden alargar, por la imposibilidad de notificarle al demandado (moroso), por no tener domicilio cierto, no encontrarse en la vivienda, o incluso no querer recoger cualquier notificación que se le haga llegar. Como última instancia, se tiene que recurrir a la publicación de edictos.
Como consejo, no podemos dejar que se acumulen mucha cantidad de recibos, para que la comunidad no sufra un perjuicio desorbitado y proceder a realizar las gestiones cuanto antes para el beneficio de todos y así poder recobrar el bienestar y la buena convivencia entre los vecinos.
Cualquier asesoramiento que necesite, no dude en contactar con su Abogado o su secretario-administrador en nuestras oficina de Sevilla, Abcdario Jurídico, dónde estaremos encantados de atenderle.
María Dolores Trabajo Quer.
